NACE 41.1 – Erschließung von Grundstücken; Bauträger | Öffentliche Ausschreibungen
NACE 41.1: Grundstückserschließung und Bauträgerleistungen in öffentlichen Ausschreibungen. Welche CPV-Codes, Auftraggeber und Aufträge sind relevant?
Definition: NACE 41.1 umfasst die wirtschaftliche Tätigkeit der Erschließung von Grundstücken sowie die Tätigkeit von Bauträgern, die Bauprojekte auf eigene Rechnung entwickeln, vermarkten und realisieren. Diese Gruppe steht an der Schnittstelle zwischen Immobilienwirtschaft und Bauwirtschaft und ist im öffentlichen Auftragswesen insbesondere bei Stadtentwicklungs- und Wohnbauprojekten relevant.
Rechtsstand: NACE Rev. 2 (Verordnung (EG) Nr. 1893/2006) · Zuletzt aktualisiert: Jänner 2026
Was umfasst NACE 41.1?
NACE 41.1 (Erschließung von Grundstücken; Bauträger) klassifiziert Unternehmen, die Bauland entwickeln, technisch erschließen und als Bauträger Wohn- oder Gewerbeprojekte auf eigene Rechnung realisieren — ein Bereich mit wachsender Relevanz im öffentlichen und geförderten Wohnbau.
Die Gruppe 41.1 ist Teil des Abschnitts F (Baugewerbe) und der Abteilung 41 (Hochbau) und umfasst im Wesentlichen folgende Klassen:
| Klasse | Bezeichnung | Typische Leistungen |
|---|---|---|
| 41.10 | Erschließung von Grundstücken; Bauträger | Grundstücksentwicklung, Erschließungsplanung, Projektentwicklung auf eigene Rechnung |
Typische öffentliche Auftraggeber in diesem Bereich sind Gemeinden, städtische Wohnbaugesellschaften, kommunale Entwicklungsgesellschaften, Bundesimmobiliengesellschaften (BIG in Österreich, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in Deutschland) sowie öffentlich-rechtliche Wohnbauträger.
Öffentliche Ausschreibungen: Grundstückserschließung und Bauträgerleistungen
Leistungen der Grundstückserschließung und Projektentwicklung werden im öffentlichen Sektor vor allem im Rahmen von Stadtentwicklungsvorhaben, öffentlichem Wohnbau und Infrastrukturprojekten ausgeschrieben — mit steigendem Volumen durch kommunale Wohnbauprogramme und EU-geförderte Stadterneuerung.
Typische Auftragsarten
- Grundstückserschließung: Planung und Herstellung von Erschließungsanlagen wie Wegen, Kanälen, Versorgungsleitungen für neue Baugebiete im Rahmen kommunaler Bebauungspläne
- Städtebauliche Verträge und Projektentwicklung: Öffentliche Hand als Partner bei Mischprojekten, geförderte Wohnbauentwicklung auf kommunalen Grundstücken
- Vergabe an Bauträger im Wohnbau: Ausschreibung von Wohnbauprojekten an gemeinnützige oder private Bauträger mit sozialen Bindungsauflagen
- Betreutes Wohnen und Sozialimmobilien: Entwicklung und Errichtung von Einrichtungen für betreutes Wohnen, Flüchtlingsunterkünfte, Sozialzentren
- Revitalisierung von Brachflächen: Entwicklung von Konversionsflächen (ehemalige Industriegebiete, Kasernenareale) in kommunaler Trägerschaft
- Erschließungsverträge: Übertragung der Erschließungspflicht an private Träger nach §§ 11, 124 BauGB (Deutschland) bzw. landesrechtlichen Vorschriften (Österreich)
Schwellenwerte und Verfahrensarten
Aufträge im Bereich der Grundstückserschließung und Projektentwicklung bewegen sich je nach Umfang sowohl unterhalb als auch oberhalb des EU-Schwellenwerts für Bauaufträge (5.538.000 EUR, Stand 2024/2025). Reine Erschließungsleistungen werden häufig in nationalen Verfahren vergeben; größere Stadtentwicklungsprojekte erfordern ein EU-weites offenes oder nicht offenes Verfahren, mitunter auch einen Wettbewerblichen Dialog bei besonderer Komplexität.
Relevante CPV-Codes für NACE 41.1
Die Verbindung zwischen NACE 41.1 und konkreten Ausschreibungen stellen die CPV-Codes (Common Procurement Vocabulary) her, die in jeder Bekanntmachung auf TED verpflichtend angegeben werden müssen.
| CPV-Code | Bezeichnung | Anwendungsbereich |
|---|---|---|
| 45111000 | Abbruch- und Abräumarbeiten | Vorbereitung von Grundstücken, Rückbau |
| 45112000 | Aushub und sonstige Erdarbeiten | Geländemodellierung, Bodenarbeiten bei Erschließung |
| 45232000 | Hilfsarbeiten für Rohrleitungen und Kabel | Erschließungsleitungen, Ver- und Entsorgung |
| 70110000 | Bauträgertätigkeiten | Projektentwicklung, Bauträgerleistungen |
| 70111000 | Entwicklung von Wohnimmobilien | Wohnbauprojekte durch Bauträger |
| 45211000 | Bau von Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhäusern | Errichtung von Wohngebäuden im Rahmen von Erschließungsprojekten |
Aktuelle Ausschreibungen mit diesen CPV-Codes finden Sie auf TED (Tenders Electronic Daily) sowie auf nationalen Vergabeplattformen.
Für Auftraggeber und Bieter
Öffentliche Auftraggeber
Im Bereich NACE 41.1 treten Gemeinden und Städte sowohl als Auftraggeber für Erschließungsleistungen als auch als Vertragspartner in städtebaulichen Entwicklungsvorhaben auf. In Österreich spielen die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) und gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) eine zentrale Rolle. In Deutschland sind kommunale Wohnungsbaugesellschaften sowie die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) bei der Verwertung und Entwicklung öffentlicher Liegenschaften maßgeblich. Europäische Förderprogramme (EFRE, Kohäsionsfonds) finanzieren zudem Stadtentwicklungsprojekte, die öffentliche Ausschreibungen nach EU-Vergaberecht erfordern.
Unternehmen und Bieter
Bauträger und Erschließungsunternehmen, die an öffentlichen Vergaben im Bereich NACE 41.1 teilnehmen, müssen typischerweise folgende Eignungsnachweise erbringen:
- Befugnis: Gewerberechtliche Zulassung als Bauträger, Immobilienentwickler oder Baugewerbetreibender
- Technische Leistungsfähigkeit: Referenzprojekte vergleichbarer Größe und Art (Wohneinheiten, Erschließungsfläche, Projektvolumen)
- Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit: Eigenkapitalausstattung, Bonität, Finanzierungsnachweise
- Zertifizierungen: ISO 9001 (Qualitätsmanagement), Nachhaltigkeitszertifizierungen (ÖGNI, DGNB) bei geförderten Projekten
Bei komplexen Stadtentwicklungsprojekten wird die Eignung häufig bereits in einem vorgelagerten Interessenbekundungsverfahren oder Teilnahmewettbewerb geprüft.
NACE 41.1 im Kontext: Abschnitt F und Abteilung 41
NACE 41.1 ist Teil von Abteilung 41 (Hochbau) innerhalb des Baugewerbe-Abschnitts F — einem der volumenstärksten Abschnitte im öffentlichen Auftragswesen.
- NACE F – Baugewerbe: Übergeordneter Abschnitt mit allen Bautätigkeiten
- NACE 41 – Hochbau: Abteilung mit Erschließung, Wohn- und Nichtwohngebäudebau
- NACE 41.2 – Bau von Gebäuden: Hochbau, Wohngebäude und Nichtwohngebäude
- NACE 42 – Tiefbau: Straßen-, Wasser- und Leitungsbau als Ergänzung zur Erschließung
Häufige Fragen zu NACE 41.1 und öffentlichen Ausschreibungen
Welche Unternehmen fallen unter NACE 41.1?
Projektentwickler und Bauträger, die Grundstücke erschließen oder Bauprojekte auf eigene Rechnung entwickeln und vermarkten. Unternehmen, die ausschließlich im Auftrag Dritter bauen, werden in der Regel NACE 41.2 zugeordnet.
Wie unterscheidet sich NACE 41.1 von NACE 41.2 im Vergaberecht?
NACE 41.1 betrifft die Projektentwicklung und Erschließung — also die Phase vor und parallel zur eigentlichen Baurealisierung. NACE 41.2 umfasst die reine Bautätigkeit. In Ausschreibungen können beide Bereiche kombiniert ausgeschrieben werden, etwa wenn ein Auftraggeber schlüsselfertige Bauleistungen inklusive Erschließung vergibt.
Sind städtebauliche Verträge ausschreibungspflichtig?
Städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB (Deutschland) sind grundsätzlich nicht automatisch öffentliche Aufträge, können aber ausschreibungspflichtig werden, wenn sie eine Bauleistung gegen Entgelt beinhalten. Die Abgrenzung ist einzelfallabhängig und sollte rechtlich geprüft werden.
Zuletzt aktualisiert: Jänner 2026
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